매매가 전세가 차이가 안날 때 역전세 위험한가요? 매매 3.2억 vs 전세 2.8억 입니다.
바보아저씨 경제이야기 - 전세가율 87.50% / 매매가 3.20억 / 전세금 2.80억 깡통인가요?
- 바보아저씨는 깡통전세로 규정을 하는데
- 다주택 투기꾼들은 절대로 깡통전세라고 인정을 안합니다.
그게 대한민국 사회 문제 입니다. (모르는 세입자들도 문제)
계산해 보신데로 87.50% 입니다.
쉽게 말해 집주인 4000만원 들고 -> 3.2억 8배 레버리지 갭투기를 한 거구요.
80% 초과하면 할 수록 위험할 확률이 증가합니다.
경매 80% 낙찰 시 -2400만원 손해를 보는 거죠.
집 오르면 시세차익 다 집주인 꺼구요.
4000 오르면 집주인 100% 수익 이렇게 되는 겁니다.
그리고 지금 엄밀히 말씀드리면 깡통전세는 아닙니다.
아닌데 위험하다는 뜻입니다.
서울의 경우 특히 강북 다세대가 85~90%
심지어 95% 갭투기도 많아요. 케이블 TV 에도 엄청 나오죠...
망할 확률로 접근을 하셔야 됩니다.
서울은 85% 중반이면 나름 안전한데요.
최악은 경매 80% 낙찰되면 돈 2400만원 날리는 거구요.
경매 88% 이상 낙찰되면 안전합니다.
확률입니다. = 경매로 망할 확률
통상적인 전세가율 적정 수준은
아파트 오피스텔 80% / 원룸 다가구 70~75% / 상가주택 60~65% 이렇게 됩니다.
(위의 60~80% 비율 = 시중은행 대출 최대 담보인정비율이자 = 평균 경매 낙찰률 입니다.)
은행 잘 따라하세요. 그러면 깡통전세 안 당합니다.
바보아저씨 지식인 답변은 그냥 답변이 아닙니다.
과학입니다.
바보아저씨의 경제이야기 - 대한민국 만연한 미친 갭투기의 실제와 방법 폭로
집 1억
내돈 2000 + 전세 8000 (이 돈은 집 판사람한테 있습니다.)
내돈 1000 + 전세 9000
내돈 500 + 전세 9500 (이런데 들어가는 전세입자 많아요.)
세입자 줄 8000만원~9500만원 전세금 집주인들 없어요.
뒤에 세입자 돈 들어와야 님 주죠.
이게 갭투기 기본인데요?
1.2억 되면?
-> 내돈 2000 -> 4000만원 2배 수익
-> 내돈 1000 -> 3000만원 3배 수익
-> 내돈 500 -> 2500만원 5배 수익
8000만원 되면?
-> 내돈 0원 망하고
-> 집 경매로 그냥 넘기면 됨
끝.
전세금 없으면?
당연히 없죠.
뒤에 세입자 돈 받아서 주겠다
배째라 하면 됨
고민 끝.
초등학교 때 산수 배우는 이유입니다.
설명끝.
보증보험 = 보험입니다.
상해보험 같은거 위험한 직업 안 들어져요 그쵸?
전세 보증보험도 똑같습니다. 깡통전세 -> 사후에 보증보험 안 들어집니다.
(전세가율 높은 깡통전세 갭투기 전세금은 나중에 보증보험도 안 들어지는 경우 많음)
(TV에서 보증보험 들어라 그러면 무조건 안전하다? => 그냥 개소리 멍멍 선동질임)
바보아저씨의 경제이야기 - 갭투자, 깡통전세 예방하는 인생 산수법
1) 건물시세 X 80% 한다. (아파트 오피스텔 80% / 원룸 다가구 70~75% / 상가 60~65%)
2) 대출금을 뺀다. (근저당금액 / 12 X 10 계산해서 뺀다.)
3) 전세금을 뺀다. (건물 세입자 전세금+반전세보증금+월세 소액임차보증금)
4) 돈 남으면 안전하고, 모자라서 마이너스 되면 전세금 떼일 확률이 높아진다.
이렇게 계산하시면 됩니당;;;
5) 계약서 집주인 = 등기부등본 갑구 소유권자 = 예금주 실명 (이체 직전까지 해보면 나와요.)
6) 예금주 실명으로 전세금 이체하기 (중개인 한테 이체하지 말기)
꼭 확인하시구요.
7) 잔금주기 전에 등기부등본 열어서 대출 근저당 변동사항 없는지 확인
8) 계약서 확정일자 + 전입신고 확실하게 하시구요.
전세 근저당 계산은 "사칙연산" 산수입니다.
(초등학교 때 우리가 산수를 배우는 이유입니다... 전재산 지키라고... 산수를 배웠다는.... ㅜㅜ)
이것은... 평생 전재산 지키는 인생 산수입니다!?
제글 본 사람 중 앞으로...
집값 대비 전세가율 90~95% 무지막지하게 높은거 알면서 전세 계약 한다?
=> 대한민국 다주택 갭투기의 제물이 되는 걸, 스스로 선택한 사람.....
=> 스스로 눈뜨고 코베이는 사람.....
=> 머리에 총 맞은 사람.....
(끝)
전세 근저당 계산 방법 - 전세 사기 당하지 않는 방법
(실제 대출 은행원이 전세 근저당 안전한지 실무에서 계산하는 방법)
역전세, 깡통전세 예방법 - 전세 근저당 계산 방법 - 전세 사기 당하지 않는 방법
[BY 바보아저씨] 깡통전세, 역전세 예방법 - 전세 근저당 계산 방법 - 전세 사기 당하지 않는 방법 (본 ...
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[BY 바보아저씨] 바보아저씨 입니다. 지식인에 답변 달다가... 너무 안타까워서... 중복 질문이 너무 많...
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바보아저씨의 경제이야기
일반회사와 은행을 모두 경험한, 저자만이 가진 독특한 시선으로 풀어내는, 너무나 공감되는 생활경제 이야기, 자영업자-사회초년생-직장인-결혼증여-노후부동산-경제관념 등 사회계층을 총 망라만 그동안 알지 못했던 생활경제 비법 알차게 담겨있는 마법같은 책,
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온라인(다음,네이버) 합산 구독자 60,000명, 조회수 1,500만을 돌파한 생활경제의 정석! 경제 칼럼니스트 바보아저씨의 경제이야기 (누구나 살면서 꼭! 겪게되는 누구나 공감되는 생활경제 이야기가 1권, 2권 총 600 페이지 분량으로 방대하게 집대성 되어있다.)
- 5대 은행 시중은행 근무
- 5대 그룹 대기업 근무
- 생활경제 칼럼니스트
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