급하게 돈 빌리러 대부업체 가기 전, 돈 구하는 순서 (대학생, 직장인 필독) (급하게 사금융 신용대출 구하는 분들 제발 꼭 읽어보세요. 대출 현직자의 충고글) (신용등급 망가지면 어떻게 되는지 말해주는 은행원의 소름돋는 글) http://naver.me/GnziZx10
바보아저씨의 경제이야기 - 예금담보대출, 청약담보대출, 적금담보대출 - 급하게 돈 구할 때 돈 구하는 방법 (바보아저씨의 경제이야기)
예금담보대출 걸리는 2가지 - 통장에 질권설정 1줄 찍힙니다. 통장 숨기세요. - 대출 1년 만기일에 만기연장 안내문 집에 날아갑니다. 그거 부모님 못보게 하세요. 사금융 쓰지 말고 돈 급하면 예금담보대출 쓰세요 신용등급에 영향 제일 덜합니다.
예금/적금/청약/보험 담보대출은요
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봉이김선달 식 은행 꿀장사가 = 청약/예금/적금 담보대출이거든요.
- 예금/적금/청약 담보대출은 연체이자도 없습니다. ㅋㅋ
결론: 신분증만 가지고 가시면 15분 안에 대출 나와여 걱정마세여,,,;;
원금 90~95% 그냥 나옵니다.
그냥 원금 담보만 잡는거라 예금적금기능/청약기능에 전혀 영향을 주지도 않아요. 청약담보면 청약도 다 됩니다.
[추가 설명글은 아래 꼭 읽어보세요!]
급하게 돈 빌리러 대부업체 가기 전, 돈 구하는 순서 (대학생, 직장인 필독) (급하게 사금융 신용대출 구하는 분들 제발 꼭 읽어보세요. 대출 현직자의 충고글) (신용등급 망가지면 어떻게 되는지 말해주는 은행원의 소름돋는 글) http://naver.me/GnziZx10
7급 vs 9급 공무원 차이 - 일행적, 기술직, 전산직, 국정원, 외교관 정부 주요부처 순위
바보아저씨의 경제이야기 - 기술직? 일행직? 무슨 차이 (실제 국가부처 고위공무원 하고 농담하면서 일해본 대기업 실무자)
국가부처 마다 알 박히는 건데요. 행정직 + 기술직 같은 팀내 같은 부서에서 같이 일합니다. 겉으로는 다른게 없는데 그게 승진 이런거 나중에 요직에 못 가죠. 계속 그 직렬에서 움직입니다. 그게 편할 수도 있는데,,, 나이들어서 일행직들 정치하는거 보이고 일행직 출신들 40대 초중반에 옷 벗고 시장 군수 나가는거,,, 정계 진출하는거 보이면 눈 뒤집히죠...
그리고 젊은 놈이 군수 시장 올라가면 인사해야죠.. 지시 따라야죠... 그래서 꿀보직이 일행직이라는 겁니다. (실제 실화 경험으로 답변 다는 거에요)
서해안 중국어선 타고 넘어가서 낫들고 총쏘며 격렬하게 저항하는 중국 불법어선 사람 잡는일 = 해경이 하는일 매우 위험하구요. 힘들어요. 그리고 배타면 한두달 육지로 못 나와요 폰도 안터지는 경우도 있구요. 평생 도시에서 살기 힘들어요. 제주도나 지방 해안가 지역에서 거주해야 합니다.
서울대 갈 수능으로 경찰대학교 입학한 제 친구들 나중에 졸업하고 파출소장 나와서 1~2년 안에 다시 수능봐서 서울대 가고 / 휴직계 내고 사법고시 보고 다 그랬습니다. 현실 알려드립니다.
힘든 보직은 홍보를 잘하구요 (경찰, 소방관) 진짜 꿀 보직은 원래 서민들 잘 모르게 홍보를 잘 안해요 (일행직, 주요부처) 공무원 뿐만 아니라 세상 모든것들이 다 그래요.
시작은 무조건 일반행정직으로 하세요. 하다 안되면 나중에 소방, 교정, 경찰공무원으로 돌리세요. 이유1: 대통령>소방청장=경찰청장=교정청장 서열 구조임 이유2: 군수,시장>소방서장=경찰서장=교도소장 서열 구조입니다. 행정부 구조가 그렇게 되어 있습니다. 40대 이후에 빚 보려면 공무원은 일행직 입니다. 그래야 나중에 과장 국장되어서 요직에서 근무할 수 있습니다. (회계, 재무, 인사처 등등)
1) 국가에서 정년까지 신분을 보장해 줍니다. 2) 대기업은 일찍 짤립니다., 공무원은 오래 다닙니다. 3) 조직자체가 경쟁이 대기업 만큼 치열하지 않습니다. 4) 국가 예산을 다룹니다. (이게 핵심임) 5) 국민의 세금을 예산으로 집행하면서 본인들이 갑의 위치가 되는 경우가 많아요. 6) 국토개발, 지자체 지역개발 정보를 쉽게 접할 수가 있습니다. 그래서 일반인 보다 정보를 빨리 접할 수가 있습니다.
특히, 5급, 7급 국가직의 경우엔 막대한 예산을 주무르고 집행하는 위치까지 오를 수 있습니다. 관련해서 국가직 공무원이 되면 왜 좋은지 현실을 경험한 분이 쓴 글 몇개 소개해 드리니 같이 읽어보세요.
- 9급: 말단 부터 일을 배우면서 시작을 해야 합니다. 최저 직급이에요 - 7급: 중견 직급이죠. 몇년을 당기는 효과가 생깁니다. - 5급: 국가직 사무관으로 신분이 달라요. 나중에 장차관 하는 사람들 입니다.
승진은 사람마다 천차만별인데 빠른 사람은 9급에서 6급을 10년 만에 하는 경우도 있습니다. 엄청 빠르죠;;; 그런데 그리고 나서 6급에서 5급 되는데 10년이 다시 걸려서 20년 만에 5급 되는 경우도 있어요.
20대 중반에 들어가서 40대 중반에 5급 되는 거죠. 실례를 든건데요.
실제 얼마가 걸리는 지는 예측할 수가 없어요. 실제로 9급에서 4급으로 정년퇴직할 동안에 똑같은 9급 동기는 사무관(5급)도 못달구 6급 주사로 정년퇴직하는 경우도 많아요.
그래서 7급도 인기가 굉장히 높은 이유가 한번 올라가면 6급 그다음 바로 5급 오를 수 있거든요.
행정고시 5급은 진짜 적게 뽑습니다. 그리고 기수라는 문화도 엄청세구요. 고시 엘리트 문화도 있어요. 바로 5급으로 시작해서 보통은 10년 일하고 4급 서기관으로 올라갑니다. 장관 차관도 나중에 될 수 있어요. 그리고 각종 다양한 특권들도 보이지 않게 많이 있습니다.
공무원 하면서 대학을 다닐 수는 있는데 크게 의미가 없어요. 그리구 일해보면 매일 출근하고 주말에 쉬기 바빠서요. 병행하기 힘들도 현실적으루...
대학 안나오구 공무원 되도 차별은 없죠. 자동승진 년한 채우면 승진 되구요. 그런게 있는데
솔직히 좀 말씀드리면 공무원들도 그 안에서 파벌 인맥 학연 지연이 있습니다. 고향이 어디냐, 지방 공무원인 경우 엄청 따집니다. 특히 고등학교 어디 나왔냐. 대학교 어디 나왔냐. 그런거에 따라 사조직이 있어요. 무슨고 출신 모여라, 무슨대학교 출신 모여라 이런거 말하는 거에요.
그런게 나중에 6급에서 5급 올라갈 때 영향을 받기도 합니다. 특히 지방직 공무원들은 그런게 좀 남아 있어요.
그런데 일 잘하고 정치 잘하고 사바사바 잘하면 고졸 출신으로도 얼마든지 높은자리 올라갈 수 있어요. 다만 개인적으로는 좋은 대학교 갈 수능성적이면 일단 대학교 졸업을 하구 공무원이 되라고 말씀드리구 싶어요.
국가직 공무원와 국가 예산에 대한 글 하나 소개해 드리니 같이 읽어보세용
바보아저씨의 경제이야기
실제 젊은 시절 행정공무원을 꿈꿨고 나중에 대기업에 들어가 과천정부청사를 많이 드나들면서 3~4~5급 고시출신 국가직 공무원과 경험한 것을 토대로 말씀을 드리겠습니다.
1) 국가직의 통상적인 근무시간: 별도로 없고 야근을 많이 하기도 하고, 업무가 만만치 않습니다. 기획을 많이 하는 일이기에 머리를 많이 씁니다. 해마다 국정감사 때 자료 준비하느라 죽어납니다. 8시~9시 넘어서 퇴근하는 일들도 많습니다. 그러나 기본적으로 공무원 신분이라 일반 사기업 보다는 좀 널널하다고 볼 수 있습니다.
2) 행정고시 시험을 위해 필요한 필수 자격증이라는 건 없어요. 고시를 위해 시험만 잘 패스하고 나중에 면접만 잘 보면 되는 겁니다.
3) 영어: 7급 9급과 다르게 영어시험은 좀 널널한 편히죠. 대체시험으로 토익 이런거 잘보시면 됩니다. 토익은 리스닝 495점, 리딩 495점 이기 때문에 문법이 좀 약해도, 요새는 영어회화 많이 배우고 원어민 강사로 교육 받고 미드많이 봐서 리스닝으로 커버해 자격 점수는 대부분 넘는 추세입니다.
4) 국가직의 장점 국가직의 장점 이라기 보다는 행정고시 출신 국가직의 장점이라고 보셔야 할 것 같습니다. 국가직이라도 하위직은 처음에 지방으로 발령나서 관사에서 생활하며 고생하는 경우가 많거든요. 행정고시 출신의 장점은 대부분 바로 예전에 과천청사, 요새는 세종정부청사로 바로 들어갑니다. 5급 사무관으로 바로 들어가는데, 그렇다고 따로 자기 방, 자기 사무실이 주어지는 건 아닙니다. 정부청사에 밟히는 게 5급 공무원이라서요. 그냥 일반 사무실 처럼 칸막이도 없는 사무실에 책상 하나 줍니다. 위에 4급 팀장 서기관도 본인 전용 방, 사무실이 없는 경우가 대부분입니다.
그런데 국가직 행시 출신인 경우 1~2년씩 지방청이나 지방으로 발령을 받아서 근무를 나가야 하는 경우가 있습니다. 이런 경우 지방으로 발령 나면 바로 비서 비슷한 사람이 딸리고, 전용 사무실 생기고 그렇게 됩니다. 그런데 지방으로 발령나면 중앙정부에서 멀어져 한직으로 간다는 생각들을 해서 그런지 가면 좋긴 한데, 별로 좋아하지도 않고 반반 태도 보이더라구요.
5) 현재 고졸 인데 스무살에 시작해도 늦지 않느냐 물어셨습니다. 고졸이건 대졸이건 중요하지 않습니다. 다만 1차 시험 2차 시험 몇번 해보고 스스로 본인 수준을 정확하게 판단할 줄 알아야 합니다. 행정고시는 정말 사람은 적게 뽑거든요. 그런데 서울대 연세대 고려대 다니는 왠만한 재학생 들 뿐만 아니라 인서울 대학교 명문학교 재학중 문과 이과 할 것 없이 전부 공부좀 한다 싶으면 들이밀어 시험보는게 행정고시 입니다. 경쟁률 박터진다는 거죠.
몇번 해보고 아니다 싶으면 빨리 7급이나 9급으로 낮춰서 하향지원하는게 좋은 방법입니다. 본인 수준이 안되는데 끝까지 5급 도전해서 되는 경우도 있지만 끝까지 안되서 폐인되는 사람도 많습니다.
행정고시랑 일반 7급 9급 시험이랑 공부하는 방법이 전혀 다르거든요. 그래서 조심해야 합니다.
행정고시 공부 오래 했다고 7급 시험으로 하향해서 바로 붙는 게 아니라서요 매우 유의해야 합니다. 특히 영어 같은거 쥐약입니다. 행정안전부 홈페이지 들어가서 7급, 9급 영어시험 문제 열어서 한번 풀어보세요. 잘 안풀립니다. 문제가 미치도록 어렵게 나와요. 제일 힘들어 하는게 7급 9급 영어죠.
행정고시는 토익 이런거 잘보면 대체가 가능한데;;;
6) 토익과 토플의 차이점은 토익은 회사원들이 업무를 서로 하기 위해 만든 영어 시험이고 토플은 학자들이 서로 학식을 공유하기 위해 만든 시험이에요. 그래서 일반적으로 토익은 공부하기 쉽고요 토플은 공부하기 어렵습니다. 대부분 그래서 일반 영어회화 + 회사에서 쓰는 영어 섞여 있는 친속한 토익(TOEIC)시험을 많이 봅니다.
막상 시험공부 한다고 덤벼보면 쉽지 않다는 걸 느끼게 되실 겁니다.
그리고 장문의 답변을 마치면서... 실제로 대기업에서 고시출신 고위공무원들하고 일해본 경험을 글로 쓴 것이 있는데 한번 쯤 읽어보세요.
공무원들이 어떻게 일을 하는지 국가예산이 어떻게 집행되는지 큰 그림을 볼 수 있는 글입니다.
검찰사무직 합격했는데 지방에 연고도 없는데 뜬금없이 발령이 나면 근무하기 좀 어려우실 꺼에요.
보통 서울이 고향인 분들이 지방에서 근무하면 많이 힘들어 하더라구요. 고향이 지방사람이면 크게 상관없는데 지방에서 근무하면 향수병 비슷한거 온다고 하더라구요. 생각잘 하시길 바랄꼐요
바보아저씨의 경제이야기 - 국정원/감사원 이런거 어떻게 해요?
상관없음. (간첩만 아니면) 오히려 중국말 잘해서 중요할 수도 있음 (중국 파견 많이 나감)
1) 수능공부 열심히 할 것 2) 명문대 진학 3) 명문대 중앙도서관에 국정원 스터디 모임 상시 모집 있음 4) 거기 들어가면 정보 공유되면서 공부 하는거 5) 어어어 하다가 합격 6) 들어가서 낙하산 훈련 이런거 국정원 직원 그냥 되는거 7) 체코 이런데 해외파견 많을 수도 있음
실제 국정원 합격한 친구 실화임 상세한 건 말하면 철컹철컹 이라 이상 끝.
파이팅!
바보아저씨의 경제이야기 - 명문대 생 9급 공무원?
- 머리 좋으면 명문대는 그냥 가는 거고... - 명문대 나왔다고 공무원 보다 잘 사는 것도 아니고...
- 전혀 별개의 문제 인데요? - 그리고 명문대 생들 중 일부가 9급 치는 거고...
- 보통이면 의치전/국정원/행정고시/회계사/컨설팅 펌 이런데로 많이 빠지고, 7급 정도...?
- 제 주변만 봐도 9급은 단 한명도 없는데요. (메이저 학과 아니구요...) - 그리고 5급 사무관 되면 대기업 부장 보다 훨씬 나아요. 현실입니다.
바보아저씨의 경제이야기 - 외교관? 정치인? 기자?
명목상으로는 없죠. 그게 만약 명문화 되어 있으면 독재 국가죠...
그런건 없는데... 외교관 파견 나가는 거 잘 보세요.
특히 미국 / 일본 / 영국 / 중국 / 체코 이런데. 외교관 스펙 열어보세요.
특정 신문사 정치부 기자 + 선거 도와준 출신이 자주 발령납니다.
언론사 국장 + 정권 탄생에 도움 준 사람 주요국가 외교대사로 나갑니다. 외무고시 안보구요.
정권 바뀌어도 똑같아요. 확인해 보세요..
여기까지만 알려드림요.. (특정 정치인 공격하려고 답변단 거 아니고,,, 모든 정치 정권이 엽관주의라 그렇다는 뜻입니다... 미국도 마찬가지임...)
바보아저씨의 경제이야기 - 해외 영사직, 해외 외교관 나가면 어떻게 살죠?
1) 서울 한남동 가보세요. 2) 양지 바르고 3) 안전하고 4) 수도 핵심지 여야 하고 5) 인프라 뛰어나야 하고 6) 청와대랑 가까워야 하고 7) 치안이 좋아야 하고
=> 결론은 => 수도 + 핵심지 + 재벌들 사는 풍수지리 좋은 곳 => 서울 용산 한남동 일대 위치하는게 그 이유임
대기업 취업, 대기업 면접, NCS 인적성, 대기업 생활, 대기업 회식 문화, 대기업 인사 평가, 대기업 사옥 배치, 대기업 부서 간 협업 및 견제, 사무직 현장 발령, 대기업 40~50대 되면, 대기업 꼰대들, 90년생이 온다. 기타 야사 등등 취준생 성지글 http://naver.me/5fSYxROg
급하게 돈 빌리러 대부업체 가기 전, 돈 구하는 순서 (대학생, 직장인 필독) (급하게 사금융 신용대출 구하는 분들 제발 꼭 읽어보세요. 대출 현직자의 충고글) (신용등급 망가지면 어떻게 되는지 말해주는 은행원의 소름돋는 글) http://naver.me/GnziZx10
지금 대출금리가 막 오르고 있어서 집주인들이 대출금 청산 -> 전세로 돌리려고 이런 사례 엄청 많아요 냉정하게 계산 잘 해보시구요. 특약 꼭 거시고 잔금날 꼭 확인하고 입주하세요 (법무사 통해서 대출상환 -> 근저당 말소(또는 감액) -> 전세권 설정(확정일자+전입신고) 이루어 져야 합니다.)
님 집주인들은요 전세면
집주인돈 20% + 전세금 80% 갭투기 하는거라
전세건 전세대출이건 안가립니다.
어차피 전세금 은행 -> 집주인 -> 은행하고 끝나는 거에요.
최근들어 대출금리가 상승구간에 진입하는 경우는,,,
임대사업자 심지어 1% 오른 경우도 있거든요
4.50% 이상 올라가면 임대수익이 적자로 들어가는 경우 많아여
그래서 금리 인상기에는 많은 집주인들이 전세 받아서 -> 근저당 말소 또는 감액 -> 전세로 돌려놓는 경우
요새 많아여 판단은 본인이 하심 됩니당!
금리인상 0.25% 하면 임대사업자 소득은 -10% 하락한다. 무서운 임대소득의 불편한 진실
[9번 째 연속 기고글 입니다.]...전세대출 포스팅 만으로 책 한권 나올 듯....;;;;
필자는 책 2권에서 "전세사기 안 당하는 방법, 사회초년생 원룸편" 글에서 사회초년생 및 젊은 직장인들이 전세를 계약할 때 등기부에 근저당이 잡혀있는 부동산일 경우 어떻게 해야 하는지와, 은행을 이용하여 전세권 분석을 안전하게 할 수 있다는 글을 작성하였습니다.
첫번째 글 내용의 반응이 너무 좋았습니다. 그래서 주변 지인들을 통해서
"아파트 전세를 계약하고자 하는 데 안전한지 좀 봐주세요."
"다가구 빌라 전세를 들어가려고 하는데 등기부좀 봐주세요."
"상가 임대차 계약을 하려고 하는데 보증금 1억 안전한지좀 봐주세요."
이런 부탁을 참 많이 받고 있는 상황입니다. 아무래도 10월 ~ 11월 본격 이사철이구.. 또 내년 2~3~4월 되면 또 이사하시는 분들이 많이 생기고 집값도 불안하구 하니 많이들 부탁을 많이 할 것 같구용;;;
그런데 저도 본업이 있는 직장인 인지라,,, 모든 부탁을 다 들어줄 수는 없고,,, 어차피 은행에 오시면 다 은행원들이 분석을 다 해주는 데,,, 이러면서 그렇다고 부탁하는 걸 다 외면을 할 수는 없고,,, 해서 이렇게 전세집 근저당 분석하는 방법글을 다시 쓰게 되었습니다. 본 글은 실제로 주변에서 상당히 많이 일어나고 있는 전세계약이지만 그 권리가 복잡해 쉽게 분석을 하기 어려운,,, 원룸건물, 다가구건물, 상가건물 등을 전세 계약할 때 어떻게 손쉽게 계산을 해볼 수 있는지 알려드리는 글입니다. (개인적으로는 이글 하나 브런치에 올려놓구요,,, 지인들이 전세권리 분석 요청을 카톡으로 오면,,, 바로 저도 카톡으로 본 글하고 첫번째 썼던 글 읽어보라고 하려는 글입니다. 그래서 일반인들 이해하기 아주 쉽지만,,, 그러면서도 매우 정밀하게 따져쓰는 글이니 많은 도움이 되실꺼에요.)
그럼 Case By Case로 시작을 해보겠습니다.
전세 근저당 계산 방법 - 전세 사기 당하지 않는 방법
- 전세구할때 필독 - 전세사기 안 당하는 방법 (아파트, 다가구, 상가보증금 편), 두번째 이야기
사례1) 아파트 2억 / 전세 1.5억~1.6억 정도로 들어가고자 합니다.
지방 대도시에서 상당히 많이 일어나고 있는 계약 상황이죠.
KB아파트 시세 2억짜리 인데 전세를 1.5억~1.6억 주고 들어가려고 하는 상황입니다.
아무래도 일반인 분들 입장에서는,,, 요새 집 거래도 안된다고 하고 떨어진다고 하고,,, 9.13대책으로 내년에도 집값이 떨어진다고 하니까. 혹시나 전세금 떼일 까봐 걱정하시는 분들이 많습니다.
그런데 일단 등기부 등본 상으로 대출이 없는 깨끗한 집은 전세금 뭐 떼일일 없다고 보시면 됩니다. 서울 같은 거품 지역두 아니구,,, 지방에 2억짜리 아파트가 느닷없이 20% 이상 폭락하는 일은 발생하지 않을 것이니까요.
그런데 들어가려는 집 등기부에 이상한게 나와요. 근저당설정 얼마 이렇게 잡혀 있으면 일단 겁부터 납니다. 뭔가 집 담보로 집주인이 뭘 해놓은 거잖아요. 그래서 이제 그게 걱정되는 일반인 아파트 전세계약자 분들께 등기부 보는 방법 알려드릴께요.
2억 아파트 / 전세 1.5억~1.6억 계약하려고 하는데 / 등기부 근저당 1.92억 잡혀있는 경우...
등기부 을구에 보시면 대출이 있는 집은 위와 같이 "근저당설정 채권최고액 1.92억원" 이렇게 적혀 있습니다.
쉽게 말해 집주인이 은행가서 집담보로 대출을 받았다는 뜻이구요. 그럼 정확하게 얼마를 대출 받았고, 전세금은 얼마까지 안전한지 그게 궁금하잖아요. 그거 뽀개기 분석 해드릴꼐요. 표로 다 정리를 해놨는데 표만 띡! 하고 던져놓으면 솔직히 일반인들 이해 못합니다. 저도 일반회사 다닐때는 진짜 몰랐어요;;; 그래서 뽀개기 설명 해드릴께용;;;
1) 집주인 대출 얼마인지 계산:
등기부 근저당 1.92억 잡혀있습니다. 은행은 대출원금의 120%를 근저당을 잡아요.
그래서 1.92억 / 12 X 10 하시면 실제 대출원금은 1.6억원이 나옵니다. 그런데 아파트는 집주인 상황봐서 1.92억 / 11 X 10 = 1.74억을 대출 받았다고 보수적으로 추정하는 경우도 있어요. 왜 그런가 하면 국가 디딤돌 대출 같은 경우 실제로 근저당 110%만 잡고 대출해 주거든요. 그래서 저 집은 대출이 최소 1.6억~최대 1.74억으로 추정을 할 수 있게 됩니다.
1.92억원 / 11 X 10 = 1.74억원 (은행 근저당 110% 국가 디딤돌대출인 경우)
1.92억원 / 12 X 10 = 1.60억원 (은행 근저당 120% 일반 담보대출인 경우)
집주인은 최소 1.6억~최대 1.74억 담보대출을 받은 것임
그런데 실제로 국가대출은 집값의 80% 이상 나올 수 없으므로 집주인은 1.6억을 받았다고 볼 수가 있습니다.
2) 그럼 일단 집주인 대출 추정액은 1.6억이 나왔습니다. 그다음 할 일은
3) 아파트 시세 2억 X 80% = 1.6억 이렇게 계산을 하세요. (나중에 망할 경우 경매낙찰가율 80% 이상)
4) 그럼 1.6억 - 대출금 1.6억 = 0원 나옵니다. 완전 잠식상태 인거죠. 이런 집은 전세계약 자체가 불가능 한 집이 되는 거죠. 그냥 월세 계약밖에 할 수 없는 아파트 인 거에요.
[요약 계산]
- 아파트 2억 X 80% 곱한다 = 1.6억
- 집주인 실 대출원금을 뺀다 = 1.6억 - 1.6억
- 0원으로 완전 잠식 상태다
- 따라서, 전세계약 자체가 불가능한 집이다. (이런 집은 전세매물도 안 나와요.)
사례2) 아파트 2억 / 전세 1.5억~1.6억 정도로 들어가고자 합니다.
위와 똑같은 2억 아파트, 똑같은 전세 1.6억 들어가려구 합니다. 그런데 등기부 상 집주인 대출이 좀 다른 경우를 예를 다시 드려볼께요.
2억 아파트 / 전세 1.5억~1.6억 계약하려고 하는데 / 등기부 근저당 9600만원 잡혀있는 경우...
첫번째 사례와 똑같은 2억 가격에 똑같은 1.6억 전세 들어가려고 하는 아파트 에요.
그런데 이 집은 은행 근저당이 9,600만원 잡혀 있네요. 그럼
1) 집주인 대출 계산:
9,600만원 / 11 X 10 = 8,720만원 (은행 근저당 110% 국가 디딤돌대출인 경우)
9,600만원 / 12 X 10 = 8,000만원 (은행 근저당 120% 일반 담보대출인 경우)
따라서 집주인은 최소 8,000만원~최대 8,720만원 담보대출을 받은 거라고 추정할 수 있습니다.
보수적으로 8,720만원 대출을 받았다고 생각하고 계산을 할께요.
2) 계산
- 아파트 2억 X 80% 곱한다 = 1.6억
- 집주인 실 대출원금을 뺀다 = 1.6억 - 8,720만원 = 7,280만원 남는다.
- 따라서, 이 집은 전세금 7,000만원 정도 까지는 안전한 집입니다.
- 따라서, 이 집은 1.5억~1.6억 전세는 불가능 하지만, 7000/30 이런식의 반전세 계약은 안전한 집입니다.
사례3) 오피스텔 1억 / 전세 7천만원 정도로 들어가고자 합니다.
1억 오피스텔 / 전세 7천만원 계약하려고 하는데 / 등기부 근저당 7,560만원 잡힌 경우
이 사례는 이미 바보아저씨 경제이야기 책 2권에서 정확하게 설명을 해 놓은 글인데요. 다시 한 번 설명을 드리겠습니다.
이 오피스텔은 등기부를 열어보니 근저당 7,560만원이 잡혀 있습니다.
1) 집주인 대출:
7,560만원 / 11 X 10 =6,870만원 (은행 근저당 110% 국가 디딤돌대출인 경우)
7,560만원 / 12 X 10 =6,300만원 (은행 근저당 120% 일반 담보대출인 경우)
따라서 집주인은 최소 6,300만원~최대 6,870만원 담보대출을 받은 거라고 추정할 수 있습니다.
보수적으로 6,870만원 대출을 받았다고 생각하고 계산을 할께요.
2) 계산
- 오피스텔 1억 X 80% 곱한다 = 8천만원
- 집주인 실 대출원금을 뺀다 = 8천만원 - 6,870만원 = 1,130만원 남는다.
- 따라서, 이 집은 7천만원 전세 계약하면 절대 안되는 집이 됩니다. 그냥 1000/35 월세 계약만 가능한 월세 오피스텔이 되는 거에용;;;
게티이미지뱅크
사례4) 다가구건물 10억 / 전세 6천만원 정도로 들어가고자 합니다.
이제 나머지 2개의 사례가 있는데요. 이건 일반인 들이 등기부를 열어도 쉽게 계산하기가 어렵다고 생각을 많이 하십니다. 그렇다고 전혀 모르고 덜컥 전세금을 줘버릴 수도 없는 일이구요. 그래서 이 부분도 실제 물어본 실제 사례를 토대로 어떻게 전세금 분석하는지 알려드릴까 합니다.
10억 다가구건물 / 전세 6천만원 계약하려고 하는데 / 등기부 근저당 여러개 잡힌 경우 복잡해라...
1) 집주인 대출:
10억 다가구 건물 전세 안전한지 보려구 등기부를 열었는데 근저당이 막 저렇게 여러개 잡혀 있습니다.
그런데 어려워 할것이 없어요. 똑같은 방식으로 계산을 해보면 됩니다.
- 1번 근저당 2.6억원 / 12 X 10 =2.16억원 (은행 근저당 120%)
- 2번 근저당 3.9억원 / 12 X 10 =3.25억원 (은행 근저당 120%)
따라서 집주인은 OOO금고에서총 5.41억원을 대출을 받은 겁니다.
(다가구 건물이라 국가대출이 안되니 최소~최대 계산할 필요가 없어요 무조건 120%로 다 계산하면 됩니다.)
그리고 그 뒤로는 앞이랑 똑같아요.
2) 계산
- 건물시세 10억 X 80% 곱한다 = 8억
- 집주인 실 대출원금을 뺀다 = 8억 - 5.41억 = 2.59억원이 남는다.
- 따라서, 이 집은 세입자 총 전세금을 더해서 2.59억원만 넘지 않으면 안전하다고 볼 수 있는 거에요
예를 들어 5가구 사는데 전세금이 6,000만원이다 (6,000 만원 X 5가구 = 3억)
그럼 2.59억 - 3억 = -4100만원 입니다. 마이너스죠. 그럼 마지막 후순위 전세권은 위험한 겁니다.
4가구만 살고 있으면 총 전세금 2.4억원이니 안전하다고 볼 수 있겠습니다.
사례5) 주택건물 7억 / 전세 4천만원 정도로 들어가고자 합니다.
7억 정도 되는 꼭대기 주인세대 살고 1~2층 전세주는 주택건물 있잖아요. 그런 집 말하는 겁니다.
7억 주택건물 / 전세 4천만원 계약하려고 하는데 / 복잡해요! 분석점!
1) 집주인 대출:
이 주택 건물에는 은행 근저당이 3.64억이 잡혀 있습니다. 역시 국가 디딤돌대출이 불가능한 집이니 은행에서 120% 근저당을 설정하였을 겁니다.
- 따라서, 이 집은 세입자 총 전세금을 더해서 2.57억원만 넘지 않으면 안전하다고 볼 수 있는 거에요
예를 들어 6가구 사는데 전세금이 4,000만원이다 (4,000 만원 X 6가구 = 2.4억원)
그럼 2.57억 - 2.4억 = +1700만원 입니다. 전세금 다 빼서 계산했는데 1700만원이 돈이 남아요.
이런 집은 전세금이 안전하다고 볼 수 있습니다.
사례6) 통상가건물 10억 / 자영업하려고 보증금 1억 들어가고자 합니다.
"이거 안전한가요? 전재산 1억입니다."
마지막으로 자영업 하시는 분들 상가보증금 관련해서 분석하나 해보겠습니다.
10억 상가건물 / 상가보증금 1억 계약하려고 하는데 / 안전한가요? 전재산이이요!
통상가 건물 같은 경우도 복잡해 보이지만 계산 방식은 똑같습니다.
다만, 유의하셔야 할 점이 위에서는 전부 80%를 계산했는데 상가는 60~65% 정도로 잡고 빼기를 해보셔야 해요. 때로는 70%,,, 왜냐면요. 실제 은행에서 대출해줄 때 상가는 60~65%만 담보인정해줍니다. 주거용 아파트 다가구, 원룸건물은 75~80% 해주고요. 그만큼 상가는 대출비율이 낮다고 보는 거에요. 이것만 주의하시면 됩니다.
이 상가 건물주는 10억짜리 시세에 은행 근저당 4.8억원이 잡혀 있네요. 그럼 계산해 볼까요
- 건물시세 10억 X 65% 곱한다 = 6.5억 (이거 중요합니다. 상가 같은 경우 60~65% 정도 계산하세요!)
- 집주인 실 대출원금을 뺀다 = 6.5억 - 4억 = 2.5억 남는다.
- 따라서, 이 상가건물은 세입자 보증금을 다 더해서 2.5억원만 넘지 않으면 안전하다고 볼 수 있는 거에요
예를 들어 1층 보증금 1억 + 2층 8천만원 + 3층 6천만원 = 보증금 총액이 2.4억 이라고 하면요
2.5억 - 2.4억 = +1,000만원으로 돈이 남습니다. 따라서 건물 세입자 상가보증금은 안전하다고 볼 수 있는 겁니다.
지금까지 오피스텔, 아파트, 다가구건물, 원룸건물, 주인세대주택건물, 상가건물까지 실제로 문의를 준 실화를 토대로 전세금 등기부 근저당 권리 분석 하는 방법 설명을 해드렸습니다.
위에 6가지 사례 정독 하신 분들이라면요.
진짜 그냥 산수하는 거라는 거 알 수 있으십니다.
[전세 근저당 계산 방법 - 초간단 요약]
1) 건물시세 X 80% 한다. (아파트 오피스텔 80% / 원룸 다가구 70~75% / 상가 60~65%)
2) 대출금을 뺀다. (근저당금액 / 12 X 10 계산해서 뺀다.)
3) 전세금을 뺀다.
4) 돈 남으면 안전하고, 모자라서 마이너스 되면 전세금 떼인다.
이렇게 계산하시면 됩니당;;;
실제로 은행원들도 위의 방식이랑 똑같이 역산해서 건물, 아파트 담보대출 한도를 결정합니다.
산수지만 평생 전재산 지키는 인생 산수입니다!
기준금리 인상으로 최근 담보대출금리가 많이 상승을 하고 있습니다. 임대사업자 분들 중에는 대출연장하면서 심지어 1% 가까이 오른 경우도 있거든요... 지난 글에서도 말씀드렸지만 대출금리가 4.50% 이상 올라가면 월세를 받아도 임대수익이 적자로 들어가는 경우도 생깁니다. 그래서 올해 많은 집주인들이 전세금 받아서 -> 대출을 상환하고 근저당 말소(또는 감액) -> 전세로 돌려놓는 경우가 참 많습니다.
전세 계약 하실 때는 꼭 등기부등본을 열어서 전세가율이 적정한지 (집값의 80% 내외), 선순위로 집주인 근저당이 많지는 않은지, 그리고 계약서 확정일자+전입신고하고 잔금 주기 직전에집주인이 "근저당 먼저 잡고 대출 먼저 받는 통수"치지는 않는지 꼭 잘 확인을 하고 전세계약을 하시기 바랍니다. (※ "전세금 잔금 주기 직전에 대법원 등기부등본 다시 열람"해보라는 뜻입니다! 700원으로 전재산을 지킬 수 있습니다!)
사회초년생, 젊은 직장인 분들은 복잡하게 계산할 필요 없습니다.
그냥 버팀목전세대출 신청해서 국가로부터 전세금 빼먹으시구요,,, 은행원한테 전세권리 분석 도움받으시면 됩니당...( 꿩먹고 알먹고 전략 )
(본 글은 "바보아저씨 경제이야기" 시리즈 저자가지인들을 위해 브런치에 단독으로 기고하는 글입니다. 무단전재 NONO)
