건물 근저당, 건물13억, 융자1.8억, 선순위7억, 전세1.7억 들어가도 안전할까요? (바보아저씨의 경제이야기)
안녕하세요? 바보아저씨 입니다.
질문 정리하러 들어왔습니다. 기술 들어갑니다. 잘 보세여...
일단 어느정도 감은 있는데요.
정리 좀 해볼께요.
개별로
매매가 1.86억
전세금 1.70억이면
전세가율 91% 완전 깡통전세 갭투기 입니다. 계약 절대 하시면 안됩니다.
경매 80% 낙찰되면 2120만원 날아갑니다.
개별 오피스텔 기준
전세금 1.70억 안전하려면
매매가 2.13억 이상나와야
경매 80% 낙찰로 망해도 안전한 거에요.
이렇게 되는 거구요.
현재는 13억 통건물 입니다.
13억으로 통 건물로 계산을 다시 해볼께요.
[산수시작]
건물 시세 13억 70% = 9.1억 놓구요
선순위 대출 1.5억원 (근저당 120% 1.8억원) 빼면
=> 7.6억 남아요
건물 (월세는 소액임차보증금 / 반전세 / 전세보증금) 다 더해서
=> 7.6억 넘지 않으면 안전합니다. (내 보증금 포함임)
[산수끝]
- 건물 시세 확인 (근저당 은행 감정가 / 월세 35~40만원 당 1억 정도 추정)
- 건물 월세는 소액임차보증금 / 반전세 / 전세보증금 (전세권 설정 / 전입세대열람 내역 조회)
위에 2개 구해서 위 계산 산수 다시 해보세요.
70% = 경매 낙찰률 예상 입니다.
똑같이 계산해서 75% 잡으면
8.25억 남아요.
따라서 7.60억 ~ 8.25억 사이 보증금이면
나름 안전하다고 볼 수 있습니다.
현재 선순위 7.00억 이므로
후순위로 1.25억 이상 넣으면 위험하다는 뜻입니다.
결론은 현재 1.70억 전세이므로
좀 위험한 깡통건물입니다. 계약하지 마세요.
억대 인세 저자 바보아저씨의 과학 논리적 설명 끝.
산수 공부 시작!
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[1] 1억 집 대출 8000 + 1000/50 월세 (90%)
[2] 1억 집 대출 없고 + 전세 7500 전세 (75%)
뭐가 더 위험해요?
응 1번
앗,,, ㅅ-ㅅ,,, 월세가 더 위험하네요..
아파트 오피스텔 시세 80% 그 안에 내 보증금
예시) 1억 오피스텔 전세 8000만원
-> 경매로 80% 망해도 안전
건물 시세 70~75% 그 안에 내 보증금
예시) 10억 건물 7억 잡고 그 안에 월세 보증금 들어 있으면
-> 경매로 70% 망해도 내 보증금 안전
산수 끝
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[1번] 법인 1억 집
전세 8000 입주
[2번] 개인 1억 집
전세 9000 입주
어디가 더 위험할까요? => 2번이 훨씬 더 위험함
[3번] 1억 집
융자 2000
전세 5000
=> 합 7000만원
이런 경우 3번이 제일 안전함
원리 설명 드린 겁니다.
융자 적거나 없어도 위험할 수 있다는 뜻입니다.
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우선변제금?
1억 집 대출 8000 + 우선변제 서울 3700 안전하다고 전세 들어가면?
1.17억
집주인 1700만원 창조경제 성공
10채 호구 잡으면 1.7억
100채면 17억
-> 캐나다 영주권 사서 집 100채 모조리 경매로 버리고 먹튀
ㅂㅂ (우선변제금 맹신주의)
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산수 공부 끝 ㅂㅂ~
1) 집 시세 80% (아파트 오피스텔 80% / 원룸 다가구 70~75% / 상가주택 60~65%)
2) 대출 빼기
3) 보증금 빼기 (월세는 소액임차보증금 / 반전세 / 전세보증금)
돈 남아야 안전함
- 건물 시세 확인 (근저당 은행 감정가 / 월세 35~40만원 당 1억 정도 추정)
- 건물 월세는 소액임차보증금 / 반전세 / 전세보증금 (전세권 설정 / 전입세대열람 내역 조회)
- 시세 확인
- 전세가율 80% 이것부터 확인해보세요.
이게 되면 뒤에 세입자 잘 들어옵니다.
안되면 이미 깡통전세 난 겁니다. 조심하세요..
쉽게 설명드려요.
- 융자 있어도 안전할 수 있고
- 융자 없어도 위험할 수 있습니다.
??? 이게 뭔 소리 ???
쉽게 설명드려요
1억집 9000 전세
"와~ 융자 없다 았싸 가오리~"
"확정일자, 전입신고 철저 다했다 야호~"
그런데?
-> 경매 80% 낙찰 -> 전세금 1000만원 날렸네요?
ㅂㅂ
조심;;;;
[예시1 - 실제사례]
1) 전세 1억을 받았어요
2) 전입신고 확정일자를 받았어요
3) 중간에 수당이나 이런 등등 이유로 전출을 했어요
4) 집주인이 전입세대 열람 보고 님 빠진걸 알앗어요
5) 집주인이 은행가서 님 전세금 만큼 근저당 잡고 대출을 받았어요
6) 이제 집주인 대출이 근저당 선순위에요
7) 님은 그거 모르고 다시 전입했어요. (대출 연장 직전에요)
8) 이렇게 되면 님 전세금 다 날린거에요.
모든 귀책사유도 님한테 있어요.
집주인이 전세금 대출금 먹고 날르면
집 경매 넘기고 은행이 돈 다 가져가요.
님 전세금 하나도 못 돌려 받아요.
이렇게 됩니다.
조심하세요...
바보아저씨의 경제이야기 - 대한민국 만연한 미친 갭투기의 실제와 방법 폭로
집 1억
내돈 2000 + 전세 8000 (이 돈은 집 판사람한테 있습니다.)
세입자 줄 8000만원 전세금 집주인들 없어요.
뒤에 세입자 돈 들어와야 님 주죠...
이게 갭투기 기본인데요?
1.2억 되면?
-> 내돈 2000 -> 4000만원 100% 수익
8000만원 되면
-> 내돈 0원 망하고
-> 집 경매로 그냥 넘기면 됨
끝.
전세금 없으면?
당연히 없죠.
뒤에 세입자 돈 받아서 주겠다
배째라 하면 됨
고민 끝.
초등학교 때 산수 배우는 이유입니다.
설명끝.
보증보험 = 보험입니다.
상해보험 같은거 위험한 직업 안 들어져요 그쵸?
전세 보증보험도 똑같습니다. 깡통전세 -> 사후에 보증보험 안 들어집니다.
(전세가율 높은 깡통전세 갭투기 전세금은 나중에 보증보험도 안 들어지는 경우 많음)
(TV에서 보증보험 들어라 그러면 무조건 안전하다? => 그냥 개소리 멍멍 선동질임)
계약서 집주인 = 등기부등본 갑구 소유권자 = 예금주 실명 (이체 직전까지 해보면 나와요.)
확인하시구요.
계약서 확정일자 + 전입신고 확실하게 하시구요.
잔금주기 전에 등기부등본 열어서 대출 근저당 변동사항 없는지 확인하고
건물 시세 80% 해서
집주인 대출 + 세입자 보증금 다 더해서 80% 안넘어야
안전해요.
(아파트 오피스텔 80% / 원룸 다가구 70~75% / 상가 60~65%)
꼭 확인하고 계약하세요.
전세 근저당 계산 방법 - 전세 사기 당하지 않는 방법
(실제 대출 은행원이 전세 근저당 안전한지 실무에서 계산하는 방법입니다.)
깡통전세 예방, 전세 이자지원 낚시질, 불법증축, 옥탑방, 역전세, 근저당 말소 방법, 법인명의 전세계약, 보증보험의 진실, 부모님 집 전세대출, 원룸 방 빼는 현명한 방법 등등등... 총정리
(광고 아니에요. 제발 읽어보세요. 이글 광고면 제가 지식인 캐릭 삭제함)
전세금은요... (신규/연장 등 모두 해당됩니다.)
[전세사기 중개사 통수 예방법]
계약자 집주인 = 집주인 통화 = 등기부등본 소유권자 = 예금주 이름 확인 (이체 직전까지 가보기)
계약금 잔금 모조리 소유권자 예금주로 이체
중개사 한테 절대 이체 금지
- 잔금주기전 등기부등본 을구 근저당 확인 후 -> 잔금 + 계약서 확정일자 + 전입신고 철저
- 집값 80% vs 집주인 융자 + 내보증금 더해서 집값 80% 넘기지 말기
1) 계약서 확정일자 + 전입신고 잘 해두시구여
2) 등기부등본 열어서 을구에 집주인이 통수치고 대출 받은거 있나 열어보세여
3) 전세금 = 집값 80% 절대 넘으면 안됩니다.
위 3개만 지키면 전세금 안전합니다.
(은행 전세대출 산정 방식은 건물 공시지가 150% X 60% 이렇게 합니다.)
(공시지가 1억 -> 1.5억 X 60% = 9000만원)
(꼭 정독하세여...)(5대은행 전세대출/담보대출 실무자의 답변)
바보아저씨의 경제이야기 - 전세 근저당 설명
전세대출 하러 가면 은행원이 권리분석을 해주는데요.
무지 궁금하실꺼에요. (그마음 저도 압니다.)
그래서 그거 계산하는 방법 알려드릴려고 들어왔습니다.
예를 들어 드릴께요.
집이 시세가 2억입니다.
집주인 융자가 3000만원 먼저 있어요. (융자 15% 수준)
그리고 님 전세 1.5억 들어갑니다. (총 1.8억)
집 2억 vs 대출금+전세금 1.8억 안전할까요?
(첨부 이미지)
-2000만원 위험합니다. (일반인들 이런거 때문에 깡통전세 맞는 겁니다.)
전세금 안전한 지 계산방법
1) 집값 80% (진짜 망했을 경우 경매 최악 낙찰률 80%)
(아파트, 개별오피스텔의 경우 80%, 대형 원룸 건물 다가구인 경우 70~75% 계산)
2) 등기부등본 을구 근저당 / 12 X 10 해서 차감 (은행은 대출금 120% 근저당 잡아요)
3) 남은 돈 = 안전한 전세금의 총 합입니다.
- 집주인 진짜 망해서 -> 경매 들어가 -> 80% 낙찰되는 최악의 경우 그렇다는 뜻이에요.
(실제 1금융권 은행에서 담보대출 할 때 사용하는 인생 산수입니당)
일반인들은
근저당 채권최고액 + 전세금이 집값 안 넘어서 안전하다고 생각합니다.
그런데 실제 은행은
근저당 채권최고액 + 전세금이 집값 X 80% 랑 비교를 해서 안전한 지 판단합니다.
이 차이 정확하게 알고 계산을 해보세요
- 건물 시세 파악
- 건물 75~80% 곱하시구요
- 건물 융자다 차감해 보세요
- 그리고 세입자 전세금, 반전세금, 월세면 예상되는 방마다 소액임차보증금 (지방 1700만원 ~ 서울 3400만원)
다 빼서 돈이 남아야 합니다...
[역전세 대란 실제 팩트]
1) 아파트 시세가 5억 인 상태에서
2) 전세 80% 4억 들어가서 살고 있다가
3) 집값 20% 폭락하면 (또는 경매 80% 낙찰)
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4) 집주인 돈만 1억원 전부 날리는 겁니다.
5) 전세금 4억은 100% 안전합니다.
(이유는 전세권이 무조건 경매 배당 선순위)
늦게 돌려받는 거지 실제로 집 20% 폭락해도 전세금은 100% 안전합니다.
전세가율 70% 면 집값이 30% 폭락해도 전세금 100% 안전합니다.
전세 사시는 분들은 언론의 거짓말에 다들 속지 마시길요.
(9.13 대책 때문에 역전세난 발생했다고 선동질 중...)
이거 정확하게 어떻게 계산하는지 실제 5대 은행 시중은행원이
상세하게 설명해 놓은 글 첨부해 드리니 꼭 읽어보세요.
바보아저씨의 경제이야기 - 갭투자, 깡통전세 예방하는 인생 산수법
1) 건물시세 X 80% 한다. (아파트 오피스텔 80% / 원룸 다가구 70~75% / 상가 60~65%)
2) 대출금을 뺀다. (근저당금액 / 12 X 10 계산해서 뺀다.)
3) 전세금을 뺀다. (건물 세입자 전세금+반전세보증금+월세 소액임차보증금)
4) 돈 남으면 안전하고, 모자라서 마이너스 되면 전세금 떼일 확률이 높아진다.
이렇게 계산하시면 됩니당;;;
5) 계약서 집주인 = 등기부등본 갑구 소유권자 = 예금주 실명 (이체 직전까지 해보면 나와요.)
6) 예금주 실명으로 전세금 이체하기 (중개인 한테 이체하지 말기)
꼭 확인하시구요.
7) 잔금주기 전에 등기부등본 열어서 대출 근저당 변동사항 없는지 확인
8) 계약서 확정일자 + 전입신고 확실하게 하시구요.
전세 근저당 계산은 "사칙연산" 산수입니다.
(초등학교 때 우리가 산수를 배우는 이유입니다... 전재산 지키라고... 산수를 배웠다는.... ㅜㅜ)
이것은... 평생 전재산 지키는 인생 산수입니다!?
제글 본 사람 중 앞으로...
집값 대비 전세가율 90~95% 무지막지하게 높은거 알면서 전세 계약 한다?
=> 대한민국 다주택 갭투기의 제물이 되는 걸, 스스로 선택한 사람.....
=> 스스로 눈뜨고 코베이는 사람.....
=> 머리에 총 맞은 사람.....
(끝)
[추가 상세 설명글은 아래 꼭 참고하세요!]
전세 근저당 계산 방법 - 전세 사기 당하지 않는 방법
(실제 대출 은행원이 전세 근저당 안전한지 실무에서 계산하는 방법입니다.)
역전세, 깡통전세 예방법 - 전세 근저당 계산 방법 - 전세 사기 당하지 않는 방법
[BY 바보아저씨] 깡통전세, 역전세 예방법 - 전세 근저당 계산 방법 - 전세 사기 당하지 않는 방법 (본 ...
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현실경제속 경제적 불평등의 실제 사례 6가지
(5대 은행 시중은행원의 내부자 제보글)
(월세노예의 실체, 전세 근저당, 확정일자+계약서 잘 설명)
2020년 현실경제 키워드 6개, 바보아저씨의 경제이야기
[BY 바보아저씨] 바보아저씨의 경제이야기 2020년 현실경제 키워드 6개 (직장인,자영업,청년창업 등) 안...
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깡통전세 예방, 전세 이자지원 낚시질, 불법증축, 옥탑방, 역전세, 근저당 말소 방법, 법인명의 전세계약, 보증보험의 진실, 부모님 집 전세대출, 원룸 방 빼는 현명한 방법 등등등... 총정리
(광고 아니에요. 제발 읽어보세요. 이글 광고면 제가 지식인 캐릭 삭제함)
전세사기, 깡통전세, 불법증축, 이자지원, 근저당, 보증보험, 법인전세, 옥탑방 등등
[BY 바보아저씨] 바보아저씨 입니다. 지식인에 답변 달다가... 너무 안타까워서... 중복 질문이 너무 많...
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바보아저씨의 경제이야기
(본 답변은: 억대 인세 저자 6위 경제베스트셀러 "바보아저씨의 경제이야기" 책)
(목차 중 "전세사기 예방하는 방법" 글 내용을 바탕으로 작성되었습니다.)
일반회사와 은행을 모두 경험한, 저자만이 가진 독특한 시선으로 풀어내는, 너무나 공감되는 생활경제 이야기, 자영업자-사회초년생-직장인-결혼증여-노후부동산-경제관념 등 사회계층을 총 망라만 그동안 알지 못했던 생활경제 비법 알차게 담겨있는 마법같은 책,
바보아저씨의 바보 경제학, 바보아저씨의 경제이야기!
온라인(다음,네이버) 합산 구독자 60,000명, 조회수 1,500만을 돌파한 생활경제의 정석! 경제 칼럼니스트 바보아저씨의 경제이야기 (누구나 살면서 꼭! 겪게되는 누구나 공감되는 생활경제 이야기가 1권, 2권 총 600 페이지 분량으로 방대하게 집대성 되어있다.)
- 5대 은행 시중은행 근무
- 5대 그룹 대기업 근무
- 생활경제 칼럼니스트
바보아저씨의 경제이야기