위반건축물, 주택담보대출을 매수자에세 승계하면서 매도 가능할까요? (바보아저씨의 경제이야기)
현재 매우 중요한 질문입니다. 몇가지 판단을 먼저 해야 됩니다.
1) 대출 시점
2) 위반의 성격 : 증축인지 / 쪼개기 인지
이렇게 놓구요.
대출을 먼저 받고 -> 불법 증축을 한 건물이면 -> 은행에서 대출 승계가 절대로 안됩니다.
그거는 증축해서 전세금 더 받은 거라 깡통 건물입니다.
쪼개기 상태면 -> 은행가서 판단해 보셔야 됩니다.
그리고 대출 승계는 -> 새 주인 앞으로 새 대출이 나가는 거에요.
엄밀히 말하면 승계가 아닙니다.
건물 감정 + 융자 상태 + 담보인정비율 70~75% + 건물상태 (위반여부)
새로 심사를 다시 합니다.
따라서 위반건축물 상태는 -> 승계 신규 대출이 거의 불가능 하다고 보시면 됩니다.
위에 설명드린 이유는
대출 받고 + 불법증축한 건물에 -> 사기 매매 계약 당하실 까봐
알려드린 겁니다. 꼭. 알아두세요.
[불법 증축 / 쪼개기 한 건물 전세들어가면 오또케 되나영?]
전세/월세 사시는 분들 조심하셔야 할 점이 있습니다.
저렇게 불법 증축한 건물을 전세들어가면
전세금 진짜 다 날리는 경우가 생깁니다.
왜냐면 예를 들어드릴께요.
3층 건물 10억 감정으로 은행에서 대출을 해줍니다.
그런데 대출 받고
4층에 옥탑방 같은거 증축해서 올리면
그 4층에 입주한 세입자 전세금은 나중에
집주인 망하면 경매 배당도 못받습니다.
왜냐면 3층 건물 기준으로 은행에 최대한 대출을
다 받아놓고 불법으로 증축해 전세금 먹고 먹튀한게
되기 때문입니다.
그래서 세입자분들
- 건물 옥탑방인 경우 불법건축물 아닌지 꼭 확인하셔야 하구요
- 같은 층에 쪼개기 해서 불법으로 가구 분리한 거 아닌지
위 2개는 꼭 확인하셔야 합니다.
안그런 진짜 전세금 일부나 몽땅 날릴 수도 있습니다.
실제 벌어지고 있는 일이라 매우 주의하셔야 합니다.
전세 근저당 계산 방법 - 전세 사기 당하지 않는 방법
(다가구, 다세대, 원룸건물 계산 방법 잘 나와있는 글)
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(광고 아니에요. 제발 읽어보세요. 이글 광고면 제가 지식인 캐릭 삭제함)
예시) 2억집 / 3000만원대출 / 전세1.5억 들어가면
대출+전세금 1.8억 이라서 안전한 것 같지만 -2000만원 깡통전세 입니다.
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[BY 바보아저씨] 바보아저씨 입니다. 지식인에 답변 달다가... 너무 안타까워서... 중복 질문이 너무 많...
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대출승계라는 개념이 시중은행에 이제는 없어요.
겉으로 승계처럼 보이는 건데요.
실제로는 이렇게 됩니다.
1) 집을 살 사람이 은행가서 그 집을 담보로 신규 주택담보대출이 되는지 확인
소득, 연봉, 그리고 그동안 오른 집값에 따라서 대출금리 한도가 기존 집주인하고 다르게 나옵니다. 이거 확인하셔야 해요.
2) 매매일 내 신규대출을 일으켜서 -> 기존 집주인 대출금을 상환합니다. (다른 은행에서 그 은행으로 바로 송금해서 상환처리 합니다.) -> 그리고 법무사 통해서 근저당 말소 + 새 집주인 소유권 등기를 합니다. -> 이렇게 되면 집은 님 소유권으로 넘어오고 + 새로운 주택담보대출로 근저당 대출이 유지되는 거에요.
이게 겉으로 보기엔 승계로 보이는데요.
실제로는 새로운 대출이 되는 거죠.
그래서 중도상환수수료 기간이 새롭게 3년이 부여됩니다.
(즉, 3년 지나야 수수료 안문다는 뜻이에요.)
은행에서 왜 이렇게 하냐면 신규 대출 + 근저당 설정 이런거 거의 100만원 가까이 설정비용이 들어갑니다. 은행 모두 부담이죠. 인지세는 은행 50%, 고객 50% 부담하구요.. 그래서 중도상환수수료 부과 안하면 은행이 대출해주고 적자에요. 그래서 그래요;;;
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일반회사와 은행을 모두 경험한, 저자만이 가진 독특한 시선으로 풀어내는, 너무나 공감되는 생활경제 이야기, 자영업자-사회초년생-직장인-결혼증여-노후부동산-경제관념 등 사회계층을 총 망라만 그동안 알지 못했던 생활경제 비법 알차게 담겨있는 마법같은 책,
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- 5대 은행 시중은행 근무
- 5대 그룹 대기업 근무
- 생활경제 칼럼니스트
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