위반건축물, 주택담보대출을 매수자에세 승계하면서 매도 가능할까요? (바보아저씨의 경제이야기)

 

현재 매우 중요한 질문입니다. 몇가지 판단을 먼저 해야 됩니다.

1) 대출 시점

2) 위반의 성격 : 증축인지 / 쪼개기 인지

이렇게 놓구요.

대출을 먼저 받고 -> 불법 증축을 한 건물이면 -> 은행에서 대출 승계가 절대로 안됩니다.

그거는 증축해서 전세금 더 받은 거라 깡통 건물입니다.

쪼개기 상태면 -> 은행가서 판단해 보셔야 됩니다.

그리고 대출 승계는 -> 새 주인 앞으로 새 대출이 나가는 거에요.

엄밀히 말하면 승계가 아닙니다.

건물 감정 + 융자 상태 + 담보인정비율 70~75% + 건물상태 (위반여부)

새로 심사를 다시 합니다.

따라서 위반건축물 상태는 -> 승계 신규 대출이 거의 불가능 하다고 보시면 됩니다.

위에 설명드린 이유는

대출 받고 + 불법증축한 건물에 -> 사기 매매 계약 당하실 까봐

알려드린 겁니다. 꼭. 알아두세요.

[불법 증축 / 쪼개기 한 건물 전세들어가면 오또케 되나영?]

전세/월세 사시는 분들 조심하셔야 할 점이 있습니다.

저렇게 불법 증축한 건물을 전세들어가면

전세금 진짜 다 날리는 경우가 생깁니다.

왜냐면 예를 들어드릴께요.

3층 건물 10억 감정으로 은행에서 대출을 해줍니다.

그런데 대출 받고

4층에 옥탑방 같은거 증축해서 올리면

그 4층에 입주한 세입자 전세금은 나중에

집주인 망하면 경매 배당도 못받습니다.

왜냐면 3층 건물 기준으로 은행에 최대한 대출을

다 받아놓고 불법으로 증축해 전세금 먹고 먹튀한게

되기 때문입니다.

그래서 세입자분들

- 건물 옥탑방인 경우 불법건축물 아닌지 꼭 확인하셔야 하구요

- 같은 층에 쪼개기 해서 불법으로 가구 분리한 거 아닌지

위 2개는 꼭 확인하셔야 합니다.

안그런 진짜 전세금 일부나 몽땅 날릴 수도 있습니다.

실제 벌어지고 있는 일이라 매우 주의하셔야 합니다.

전세 근저당 계산 방법 - 전세 사기 당하지 않는 방법

(다가구, 다세대, 원룸건물 계산 방법 잘 나와있는 글)

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예시) 2억집 / 3000만원대출 / 전세1.5억 들어가면

대출+전세금 1.8억 이라서 안전한 것 같지만 -2000만원 깡통전세 입니다.

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[BY 바보아저씨] 바보아저씨 입니다. 지식인에 답변 달다가... 너무 안타까워서... 중복 질문이 너무 많...

m.post.naver.com

 

대출승계라는 개념이 시중은행에 이제는 없어요.

겉으로 승계처럼 보이는 건데요.

실제로는 이렇게 됩니다.

1) 집을 살 사람이 은행가서 그 집을 담보로 신규 주택담보대출이 되는지 확인

소득, 연봉, 그리고 그동안 오른 집값에 따라서 대출금리 한도가 기존 집주인하고 다르게 나옵니다. 이거 확인하셔야 해요.

2) 매매일 내 신규대출을 일으켜서 -> 기존 집주인 대출금을 상환합니다. (다른 은행에서 그 은행으로 바로 송금해서 상환처리 합니다.) -> 그리고 법무사 통해서 근저당 말소 + 새 집주인 소유권 등기를 합니다. -> 이렇게 되면 집은 님 소유권으로 넘어오고 + 새로운 주택담보대출로 근저당 대출이 유지되는 거에요.

이게 겉으로 보기엔 승계로 보이는데요.

실제로는 새로운 대출이 되는 거죠.

그래서 중도상환수수료 기간이 새롭게 3년이 부여됩니다.

(즉, 3년 지나야 수수료 안문다는 뜻이에요.)

은행에서 왜 이렇게 하냐면 신규 대출 + 근저당 설정 이런거 거의 100만원 가까이 설정비용이 들어갑니다. 은행 모두 부담이죠. 인지세는 은행 50%, 고객 50% 부담하구요.. 그래서 중도상환수수료 부과 안하면 은행이 대출해주고 적자에요. 그래서 그래요;;;

은행VIP제도 활용하여 부동산 대출금리 할인 비법(누구나가능 5만원으로 50만원 벌기)

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아버지 집 담보대출, 아들 인감증명서 떼달라고 합니다.

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바보아저씨의 경제이야기 (일반인 자비출판 -> 6위 경제베스트셀러)

일반회사와 은행을 모두 경험한, 저자만이 가진 독특한 시선으로 풀어내는, 너무나 공감되는 생활경제 이야기, 자영업자-사회초년생-직장인-결혼증여-노후부동산-경제관념 등 사회계층을 총 망라만 그동안 알지 못했던 생활경제 비법 알차게 담겨있는 마법같은 책, 

 

바보아저씨의 바보 경제학, 바보아저씨의 경제이야기!

 

온라인(다음,네이버) 합산 구독자 60,000명, 조회수 1,500만을 돌파한 생활경제의 정석! 경제 칼럼니스트 바보아저씨의 경제이야기 (누구나 살면서 꼭! 겪게되는 누구나 공감되는 생활경제 이야기가 1권, 2권 총 600 페이지 분량으로 방대하게 집대성 되어있다.)

 

- 5대 은행 시중은행 근무

- 5대 그룹 대기업 근무

- 생활경제 칼럼니스트

 

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