상가주택 전세 근저당 안전한가요? 서울 흑석동 입니다. 건물 17.3억

바보아저씨 경제이야기 - 17.3억 흑석동 상가주택 건물 / 근저당 6.60억 안전할가요?

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시세 75% 잡으면 : 보증금 총합 7.47억 이하면 안전 (월세 우선변제금 + 전세보증금 + 상가보증금)

시세 70% 잡으면 : 보증금 총합 6.61억 이하면 안전 (월세 우선변제금 + 전세보증금 + 상가보증금)

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흑석동이면 75% 잡아도 될듯..

그리고 건물은 주인분 돌아가시거나 해서 가족이 지분으로 나눠 가지고

월세 나오면 세금처리하고 N/1해서 나누는 건물로 보이구요. (개인적인 추정)

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지분자 3명

위임장 + 인감증명서 받고 전세계약 하시면 됩니다.

뭐 없어요.

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보증금 규모 적정한지 확인해보시구요.

1층 보쌈집 + 카레집 상가 보증금 얼마 들어가 있나 확인해보시구요.

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그리고 집주인 분 대출은 서울 아니고 지역 은행에서 받으셨네요.

그 지역 유지 신 듯...

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(저런 경우는 은행 아는 사람 통해 우대금리 해서 초저금리로 대출 유지 중 일 꺼에요.)

(흑석동 건물 투기 한 청와대 김XX 씨 사례 참고)

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시세 75% 잡으면 : 보증금 총합 7.47억 이하면 안전 (월세 우선변제금 + 전세보증금 + 상가보증금)

시세 70% 잡으면 : 보증금 총합 6.61억 이하면 안전 (월세 우선변제금 + 전세보증금 + 상가보증금)

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산수 잘 해보세요. 끝..

건물 시세 17.3억 75% = 12.97억 놓구요

선순위 대출 5.5억원 (근저당 120% 6.6억원) 빼면

=> 7.47억 남아요

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건물 (월세는 소액임차보증금 / 반전세 / 전세보증금) 다 더해서

=> 7.47억 넘지 않으면 안전합니다. (내 보증금 포함임)

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건물 시세 17.3억 70% = 12.11억 놓구요

선순위 대출 5.5억원 (근저당 120% 6.6억원) 빼면

=> 6.61억 남아요

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건물 (월세는 소액임차보증금 / 반전세 / 전세보증금) + 상가 보증금 다 더해서

=> 6.61억 넘지 않으면 안전합니다. (내 보증금 포함임)

서울 우선 변제금은 월세인 경우 방마다 3700만원 입니다.

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[결론]

시세 75% 잡으면 : 보증금 총합 7.47억 이하면 안전 (월세 우선변제금 + 전세보증금 + 상가보증금)

시세 70% 잡으면 : 보증금 총합 6.61억 이하면 안전 (월세 우선변제금 + 전세보증금 + 상가보증금)

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흑석동이면 75% 잡으셔도 무방

끝...

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지분자 3명 위임장 + 인감증명서 받으시구요.

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계약서 집주인 = 등기부등본 갑구 소유권자 = 예금주 실명 (이체 직전까지 해보면 나와요.)

확인하시구요.

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계약서 확정일자 + 전입신고 확실하게 하시구요.

잔금주기 전에 등기부등본 열어서 대출 근저당 변동사항 없는지 확인하고

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건물 시세 80% 해서

집주인 대출 + 세입자 보증금 다 더해서 80% 안넘어야

안전해요.

(아파트 오피스텔 80% / 원룸 다가구 70~75% / 상가 60~65%)

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꼭 확인하고 계약하세요.

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[전세계약 실소유주 확인 방법]

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1) 등기부등본 갑구 소유권자 : 이름 + 생년월일

2) 계약서 이름 확인 + 계좌번호 확인

3) 그 계좌번호로 1원 이체 해보기 : 예금주 실명 나옴

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동명이인 계좌로 사기 당할 확률은

0.0000000000000000000000000000000001%

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바보아저씨의 경제이야기 - 갭투자, 깡통전세 예방하는 인생 산수법

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1) 건물시세 X 80% 한다. (아파트 오피스텔 80% / 원룸 다가구 70~75% / 상가 60~65%)

2) 대출금을 뺀다. (근저당금액 / 12 X 10 계산해서 뺀다.)

3) 전세금을 뺀다. (건물 세입자 전세금+반전세보증금+월세 소액임차보증금)

4) 돈 남으면 안전하고, 모자라서 마이너스 되면 전세금 떼일 확률이 높아진다.

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이렇게 계산하시면 됩니당;;;

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5) 계약서 집주인 = 등기부등본 갑구 소유권자 = 예금주 실명 (이체 직전까지 해보면 나와요.)

6) 예금주 실명으로 전세금 이체하기 (중개인 한테 이체하지 말기)

꼭 확인하시구요.

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7) 잔금주기 전에 등기부등본 열어서 대출 근저당 변동사항 없는지 확인

8) 계약서 확정일자 + 전입신고 확실하게 하시구요.

전세 근저당 계산은 "사칙연산" 산수입니다.

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(초등학교 때 우리가 산수를 배우는 이유입니다... 전재산 지키라고... 산수를 배웠다는.... ㅜㅜ)

이것은... 평생 전재산 지키는 인생 산수입니다!?

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제글 본 사람 중 앞으로...

집값 대비 전세가율 90~95% 무지막지하게 높은거 알면서 전세 계약 한다?

=> 대한민국 다주택 갭투기의 제물이 되는 걸, 스스로 선택한 사람.....

=> 스스로 눈뜨고 코베이는 사람.....

=> 머리에 총 맞은 사람.....

​

(끝)

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전세 근저당 계산 방법 - 아파트, 오피스텔, 원룸 다가구, 상가주택 총정리 끝판왕 상세 계산법

http://naver.me/GEQmeYQ6

역전세, 깡통전세 예방법 - 전세 근저당 계산 방법 - 전세 사기 당하지 않는 방법

전세 근저당 계산 방법 - 전세 사기 당하지 않는 방법

(실제 대출 은행원이 전세 근저당 안전한지 실무에서 계산하는 방법)

http://naver.me/58OXUY28

강북 다세대,역전세,깡통전세 매매3.2억/전세2.8억 안전해요? (전세 근저당 확통수업)

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바보아저씨의 경제이야기

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